Bagaimana mekanisme PPN terkait dengan kegiatan membangun sendiri (KMS)? Apakah PPN KMS berlaku jika pembangunan dilakukan di area yang bukan merupakan milik pribadi pengembang?
Sebelum membahas secara lebih mendalam mengenai aspek Pajak Pertambahan Nilai (PPN) pada kegiatan membangun sendiri (KMS), kita perlu memahami definisi KMS yang diatur dalam Undang-undang PPN.
Pasal 16C dari UU No. 42 Tahun 2009 tentang Pajak Pertambahan Nilai Barang dan Jasa dan Pajak Penjualan atas Barang Mewah, sebagaimana diubah oleh UU No. 11 Tahun 2020 tentang Cipta Kerja (“UU PPN”), memberikan landasan hukum terkait definisi KMS, baik yang dilakukan oleh perseorangan maupun badan usaha.
“Pajak Pertambahan Nilai dikenakan atas kegiatan membangun sendiri yang dilakukan tidak dalam kegiatan usaha atau pekerjaan oleh orang pribadi atau badan yang hasilnya digunakan sendiri atau digunakan pihak lain yang batasan dan tata caranya diatur dengan Keputusan Menteri Keuangan.”
(Pasal 16C UU PPN)
Menurut Pasal 2 ayat (3) Peraturan Menteri Keuangan No. 163/PMK.03/2012 (“PMK-163/2012”), KMS dapat didefinisikan sebagai kegiatan membangun bangunan yang tidak dilakukan dalam konteks usaha atau pekerjaan oleh individu atau badan usaha, yang hasilnya digunakan oleh pihak yang melaksanakan pembangunan atau oleh pihak lain. Namun, bagaimana ketentuan terkait PPN dari kegiatan membangun sendiri (“PPN KMS”)?
Penjelasan Pasal 16C UU PPN menyatakan bahwa PPN KMS diberlakukan untuk mencegah upaya menghindari pembayaran PPN. Oleh karena itu, sebagaimana pada kegiatan pembelian rumah dari pengembang, PPN juga dikenakan pada KMS.
Berdasarkan Pasal 2 ayat (1) PMK-163/2012, meskipun PPN KMS harus dibayar, tidak semua KMS menjadi objek PPN. KMS yang menjadi objek PPN harus memenuhi kriteria bangunan sebagaimana dijelaskan dalam Pasal 2 ayat (4) PMK-163/2012.
“Bangunan sebagaimana dimaksud pada ayat (3) berupa satu atau lebih konstruksi teknik yang ditanam atau dilekatkan secara tetap pada satu kesatuan tanah dan/atau perairan dengan kriteria:
a. konstruksi utamanya terdiri dari kayu, beton, pasangan batu bata atau bahan sejenis, dan/atau baja;
b. diperuntukkan bagi tempat tinggal atau tempat kegiatan usaha; dan
c. luas keseluruhan paling sedikit 200m2 (dua ratus meter persegi).”
(Pasal 2 ayat (4) PMK-163/2012)
Jika KMS yang dilakukan oleh Wajib Pajak memenuhi ketentuan tersebut, maka PPN KMS menjadi kewajiban. Tarif PPN atas KMS adalah sebesar 2% dari total biaya yang dikeluarkan. Tarif ini berasal dari tarif umum PPN sebesar 10%, yang kemudian dikalikan dengan Dasar Pengenaan Pajak (DPP) sebesar 20% dari jumlah biaya yang dikeluarkan dan/atau dibayarkan untuk pembangunan bangunan, tanpa termasuk harga perolehan tanah. Hal ini diatur dalam Pasal 3 ayat (1) dan (2) PMK-163/2012:
“Pajak Pertambahan Nilai terutang sebagaimana dimaksud dalam Pasal 2 dihitung dengan cara mengalikan tarif 10% (sepuluh persen) dengan Dasar Pengenaan Pajak.”
(Pasal 3 ayat (1) PMK-163/2012)
“Dasar Pengenaan Pajak sebagaimana dimaksud pada ayat (1) adalah 20% (dua puluh persen) dari jumlah biaya yang dikeluarkan dan/atau yang dibayarkan untuk membangun bangunan, tidak termasuk harga perolehan tanah.”
(Pasal 3 ayat (2) PMK-163/2012)
Selanjutnya, PPN KMS terutang mulai dari tahap pembangunan hingga selesai. Jika KMS dilakukan secara bertahap, dianggap sebagai satu kesatuan jika interval waktu antara tahap-tahap tersebut tidak lebih dari 2 tahun.
Tempat terutangnya PPN KMS adalah tempat di mana bangunan tersebut berdiri. Ketentuan teknis mengenai penyetoran dan pelaporan PPN KMS dapat ditemukan di PMK-163/2012 dan peraturan turunannya, seperti Peraturan Dirjen Pajak No. PER-23/PJ/2012 sampai PER-25/PJ/2012, serta Surat Edaran Dirjen Pajak No. SE-53/PJ/2012 sampai SE-22/PJ/2013.
Terhadap pertanyaan kedua mengenai KMS yang dilakukan di lahan bukan milik individu atau badan yang bersangkutan, KMS tetap dapat dikenakan PPN selama memenuhi ketentuan dalam Pasal 2 ayat (4) PMK-163/2012. Alasannya adalah karena objek PPN KMS tidak terkait dengan lokasi KMS, melainkan pada aktivitas pembangunan itu sendiri.
Dengan demikian, inilah penjelasan yang kami sampaikan, semoga bermanfaat.
